主持嘉賓：
丁險峰 世界半導體協會感測器分會全球理事
討論嘉賓科技：
黎振偉 廣東省房協專家委主任委員、灣區首發經濟智庫專家、原世聯行集團技術長
顏 瓊 金蝶中國建築房地產行業事業部總經理
劉天暘 中原集團營運長
張 平 BOMA中國研究委員會主席、國際金融地產聯盟(IFFRE)創始人
苗 坤 鑫苑服務科經業務副總裁
丁險峰：今天外面風景特別好，前面的分享也感覺特別得勁兒科技。第一波分享重點是IOT相關、物聯網相關，還有樓宇管理；第二波分享嘉賓也特別給力，重點是把AI講得特別好。
展開全文
現在在座的嘉賓壓力大了，先從“老革命”開始問起，黎總，我們中國科技很先進對不對？剛才講了我們的物聯網，能源用的很多，比海外還要多，但是樓也不見得比別人好用科技。
看看香港、新加坡科技，人家其實也做得很好，而且科技也沒怎麼用，他們的軟體都是80年代的IT軟體，為什麼？黎總給我們點建議，AI有啥好處？
黎振偉：謝謝丁博科技。跟在座科技專家相比，我不是專門做AI、做科技的，但我是一個地產從業者，38年來見證了中國房地產的發展，所以剛才您說的內容我非常理解。
我參加過非常多場次觀點的論壇，從昨天到今天，感覺有幾個詞是關鍵的科技。
第一是“迷失”，大家在迷失科技。昨天物業的都在迷失，連唐總（唐學斌）他們都看不到未來。今天發現我們的IT也有點迷失，這樣下去不行。
還有一個很重要的是“迴歸”，昨天物業都想回歸到人的需求，今天科技也一樣科技。
最後一個是“轉變”，這個也是回應剛才的問題，轉變很重要，但轉變是最難的科技。
為什麼科技那麼多，我們還這麼難？重要的轉變，一定是從政府到企業到個人的轉變科技。我們過去的問題在哪裡？科技不是不夠先進，而是我們忘了一個很重要的東西。
科技為什麼而用？第一，迴歸經營本質科技。用資料和技術管好專案的風險、成本和現金流，而不是靠高槓槓、高週轉賭未來。
昨天（4月15日）我們第一宇宙的許家印判了，問題就是他把科技變成了高槓杆，搞出了2.4萬億科技。這個科技對他來說，就不是自然增長。今天很多的企業一定要把握住，不能為了企業的盲目增長。
第二，迴歸使用者價值科技。用技術提升服務、最佳化體驗，特別是幫助員工以及客戶提升，而不是把科技變成營銷的噱頭。
我在房協也經常參加一些好房子的評審，發現那些豪宅的配套太多了科技。昨天我們物業管理探討收不上管理費，我一問他，買了個樓房價掉了，從之前十幾二十萬掉到了12萬。
但是管理費多少？一平米12塊，嚇我一跳，一大堆配套很多都沒用上科技。賣樓的時候可以用，後邊交管理費、使用費，成了業主的包袱。
所以，科技不是為了炫耀科技。比如在香港，我覺得他們做的很多不是看得見的科技，而是看不見的科技。還有新加坡，雖然用的軟體很老，但把科技跟人緊密結合，沒有脫節，所以這點上我認為很重要。
第三，迴歸長期主義科技。讓科技成為企業創業週期的壓艙石，而不是短期衝規模的興奮劑。希望企業要牢記，興奮劑過了以後沒用。
如何用長期主義讓我們的科技迴歸到人、迴歸真實的社會資產增長，才有意義科技。
丁險峰：謝謝黎總，講的特別好科技。接下有請顏總，其實現在投資界有一個話題是說“軟體行業不能投”，虧的褲衩都沒了。但是為什麼金蝶能夠逆勢上揚？你們提供了什麼價值，受到了這麼多的人的追捧？給我們解答解答。
說句實話科技，我在軟體行業幹了這麼久，唯一見到真正把SaaS做成的只有你們，為什麼？
顏瓊：感謝丁博，確實AI對於SaaS的衝擊餘波還在科技。我們可以看到，剛剛於總分享的，無論是對歐美的SaaS企業，還是中國的SaaS企業，衝擊度還是蠻大的。包括我們自己，我們今年的股票也確確實實受到了一定程度的影響，今年來也是從高峰期17塊到今天九塊。
當然也感謝觀點，我們每次在觀點開會的時候股票都在漲，今天上午也是漲超六個多點科技。
迴歸到本身，主要還是為客戶創造價值，金蝶是一家圍繞著技術創新和以客戶為中心的企業科技。
我們創業33年，經歷了四次轉型科技。第一次轉型就是在90年代最開始從做財務系統。我們在95年就釋出了第一款基於windows的財務軟體系統。到了2000年左右，我們就轉向ERP的。過去的十年我們就做雲的轉型，而且轉型非常成功。
也是像丁博說的，我們是第一個在中國把SARS這個軟體給走通的科技。我們去年實現了扭虧為盈，也實現了SaaS領域的國產化系統的盈利。
丁險峰：軟體行業扭虧為盈，簡直是太陽從西面出來的感覺科技。
顏瓊：對，尤其是走了SaaS這條路，買斷的方式，基本上我們每年都盈利科技。走了SaaS這條路是商業模式調整的一個方式，因為SaaS訂閱模式能夠跟我們的客戶緊密連結，持續的進行服務。
我們去年雲收入佔比已達到了82.5%，ARR訂閱收入佔比也超過了50%科技。所以只要第一年實現盈利，後續每一年基本都會盈利，是這麼一個商業模式的轉變。
第二個就是，我們更關注於使用者，因為我們使用者在處於一個AI的時代，我們的這個軟體的創新，也是要貼合於AI科技。我們現在就第四次轉型“All in AI” .
我們去年AI合同已經達到了3.56億科技。今年的一季度，主動披露也是超過了兩個多億AI合同，相信今年可能在AI的收入會超過十個億，都是順應於時代做技術創新，以客戶為中心,然後才到了今天這個程度。
而且我們行業就是一直做建築房地產行業,金蝶創立33年，專注於建築房地產行業27年，這個過程當中，最近這兩年全都實現逆勢增長，今年一季度我們行業業務增長也達到百分之百，相當於同比去年是翻倍的增長科技。
丁險峰：此處應該有掌聲，謝謝顏總，講得特別好科技。
跟剛才黎總有異曲同工之妙，就是長期主義，真正為客戶創造價值科技。不搞刺激，對自己有利，對客戶也有利，真正提供客戶價值，特別好。
下面有請劉總科技，在科技時代，中原能夠提供什麼樣的長期價值？
劉天暘：一間企業活了差不多半個世紀，還保持著盈利，走向正常的經營，我覺得一定是有價值的，因為沒有價值的事情很難做這麼久科技。
這兩年房地產中介代理市場發生了很多根本性變化，相信在座各位也會遇到一個很大的挑戰，就是自己的不動產投資在縮水科技。
無論是想賣還是想買都會很糾結，面對的資訊從匱乏到過載，一樣很難做出決策科技。包括我們從業者做出一些交易判斷，其實壓力都比較大。
我們這個行業，科技的改變可以說相對慢一點科技。因為15年時有一波網際網路企業想改善我們這個行業，進來燒了一波錢之後又退出了。
這就比較符合剛剛一位嘉賓講的，我們是一個容錯率很低，但是產品和客戶需求在交易雙方都極度非標科技。
這樣的領域，AI或者說人工智慧的干預應該是小切口的科技。
丁險峰：劉總科技，我拋一個有意思的題目給你，比如說能不能養一隻“龍蝦”，這樣的話買房子決策就容易了？
要to c科技，要把AI觸達到像我這種人身上，有錢又想買，又有剛需，怎麼辦？
劉天暘：我覺得丁博屬於過度聰明，可以和AI進行battle科技。我想說的是，我們自己在思考解決方案的時候，其實也會有一些判斷。首先可能在蒐集一些通用性資料時，其實是可以用AI來解決，核心還是市場上充斥著怎麼樣的資料。
以深圳為例，如果真的讓AI幫你判斷一個戶型好還是不好，或者一個社羣、一個板塊好不好，它會很糾結，每次給你提供的資料是不準確的，因為資訊有真有假，客戶和賣家的狀態也在即時發生變化科技。
如果這些資料比較難透過真假和時效性篩選給你推薦，其實你會陷入誤區，這就是我覺得AI暫時還比較難深度改變房產交易的原因科技。
我們也會參加一些活動，發行媒體、開發商、經紀人和客戶對於市場判斷是不同的，現在到底是下行、橫盤、築底還是回升？一旦判斷不同，房價是比較難真正築底科技。
在這點上，大家還是要有相對艱難的準備科技。
但是科技給我們有一個比較好的支援，就是會有一個24小時AI助手先接住問詢，做一些基礎篩選，但一旦要甄別實際需求，再去做房源推薦時，一定還是需要人的科技。
我有一個很深的感觸，前幾天我跟銀行通電話，同事說現在銀行都是人工智慧在跟你對接科技。我說這裡有區別，如果客戶級別足夠高，會很快速過渡到人工。如果客戶級別很低，就會在智慧語音裡邊繞來繞去。
真正的大宗交易，沒有人願意跟AI對話，一定還是需要人科技。
我們對於AI在行業的理解也有進化：2023年，我們說要數字化；2024年，我們想做地面部隊加空軍；2025年科技。我們做的是組織+AI+有溫度的服務；到了2026年，我們希望能夠在賣家和買家的分層需求方面，根據單邊做一些技術性支撐。
因為現在賣家就希望營銷好自己的房子，能夠有更好的價格，能夠更快的速度出售科技。但很顯然，在市場下行週期，這是一個比較難回答的問題。買家就會擔心，今天買了，下個月會不會有更多價格更低的選擇，導致大家都不敢出手。
所以，AI產品到底該如何使用？可以做出哪些改善？整理交易雙方的核心訴求，包括實現經紀人更好的客戶服務能力，在尊重客戶體驗的基礎上解決實際交易的功能科技。
丁險峰：好的，劉總分享的特別好科技。
黎振偉：劉總說得是，我們除了AI，更需要的是一個專業和信賴的中介科技。
丁險峰：我跟劉總的觀點不一樣，可能更偏向餘志斌總、牛雲鵬總的思考分享科技。
既然是個問題科技，比如說我這種猶豫不決，不知道買不買，連經紀人也搞不明白，這就是個問題吧？科技就應該迎難而上，解決問題，對吧？
我們把這些挑戰留給餘總、牛總這些人科技。解決了，客戶就擺在眼前；解決不了，就不要再給我們畫餅，說AI多麼厲害，就算得分15000分，我也覺得是一個智障。
接下來張總科技，您作為不動產金融老兵，從您的觀點看一看不動產今年資產估值的思維，科技有些推動超越地產本身的地方？
張平：謝謝丁總科技。其實從我個人的經歷來看，五大行時是在高緯環球（後來叫戴德梁行）做中國區研究部負責人，然後再到開發商做存量資產投資，還是地產投資部負責人，然後再到中銀資本做不動產基金。
這一路以來，我自己的認識就是，越精細化的資產顆粒度，意味著越高的資本定價權科技。
舉個例子，比如說以前在五大行看樓，看的是地段、租金、空置率科技。但是在中信資本，做大宗交易的時候去看樓，看的是什麼？除了前面提到的之外，其實還會關注樓宇內的租約情況、租戶組合情況、能源情況、設施裝置情況。
也就是說，隨著我從研究轉向投資，資料的精確度要求在不斷提升科技。投資人投什麼？其實投的是未來不確定中的確定性。
從這個角度，我們已經從以前的地段估值，發展到除了地段估值以外還要看資料估值--我認為這是過去十年一個很重要的變化科技。
上一個發表演講的嘉賓牛雲鵬，是我在人大MBA的學生科技。我在人大MBA開了三門選修課，他都選了，也是非常優秀的AI青年創業者，AI領域的專家。
我和牛雲鵬現在師生攜手創業，AI+時尚科技。對於AI+時尚這個新賽道，有了解到很多服裝企業，發現他們的老闆有個問題：銷售額非常多，GMV很大，但是往往不清楚爆款的情況、面料的情況、版型的情況、設計師的情況，這些最重要的資料其實掌握在一些老師傅大腦裡，並不在企業的資料資產裡。
從這來看，特別像我們地產人的一個窘境科技。比如說做盡調的時候，大家有沒有想過，當你去看一些老舊商辦，會不會遇到這個問題？就是物業管理的經理會知道，這個電梯不好、那個空調有問題。但當這個人離職之後，所有都清零了。新的物業方再去承接，就會發現各種各樣老舊問題的挑戰。
這說明什麼？說明沒有從經驗為基礎的黑箱變成資料白盤，一旦經驗黑箱變成了資料白盤，其實對於估值也會是有所幫助科技。
回到作為一個投資人的角度，假如說一個樓宇的能耗可以透過科技賦能降低20%，設施裝置維護可以每年節省3%，對於投資人而言就會覺得風險相對較低，資本化率就會有一個加分的上揚科技。
這些代表什麼？就是資料精確度越高，資本定價權就越高科技。
周易上有一句話“形而上者謂之道，形而下者謂之器”：什麼是“道”？不動產金融就是確定的確定性，就是“道”；什麼是“器”？就是透過科技技術手段賦能科技。
只有“道”和“器”兩者結合，才可以破局並高質量發展科技。
丁險峰：謝謝張總，特別好，從不確定性中尋找確定性科技。
其實剛才，牛雲鵬總講了一件非常有意思的事情，尋找開普勒時間科技。
一開始的時候，中國古代天文學家天天觀察，尤其是中國的道觀科技。最後開普勒琢磨明白了，原來這是個橢圓。以後只要觀察了兩到三個點，就推測任何一個地方出現的時間，說明這個非常關鍵的觀測經驗變成了規律。
苗總，前面張總已經給你鋪墊了科技。比如說物業經理換了，下一個經理就不知道電梯有問題、空調有問題，那麼科技能給物業管理帶來什麼樣的好處？
苗坤：謝謝丁博，這是個好問題，同時也是一個比較大的方向科技。
科技發展到目前AI時代，我們這一代人完整經歷了從表格、資訊化到AI智慧的階段科技。
我本身是做物業的，在不動產行業做物業十幾年時間，也看到了物業的數字化、資訊化、智慧化、數智化的發展歷程科技。就目前來講，科技發展給物業帶來了本質上的改變。
舉個例子，我們會發現有一些小區張貼了好多二維碼，給業主用的有APP、小程式，業主可以線上上報修、繳費，甚至可以下單支付科技。
其實，本質還是把線下流程搬到了線上，可以說是流程線上化，提高了很多效率科技。但沒有真正帶來新的價值，沒有帶來新的增長點、新的價值。
第二，從基礎物業服務發展到增值服務，現在的做法還是管理的經驗主義化科技。即按照自己想當然的，覺得業主會需要什麼。比如發現車輛多，就裝充電樁；發現老人多，就開始推家政、護理，這些服務其實還是靠著經驗主義在做。
科技發展到這個時代，要從業務線上化階段慢慢發展到資料驅動服務或者AI驅動服務的階段科技。
所以，我們鑫苑的做法是：上了一套結合SCM加AI智慧體的系統，自動化形成服務業主、員工的多維度標籤體系，形成360度客戶畫像，精準定位物業傳統服務和多經服務，提供更及時、更精準的服務科技。
現在我覺得，科技對我們的改變是從管理思維到服務思維的改變，還有從經驗式決策到智慧決策的改變科技。
丁險峰：謝謝苗總，講得特別好科技。剛剛各位嘉賓的分享，我覺得核心就是解決實際問題，這一點大家都有共識。
有兩個共識：第一，要長期主義；第二，要解決客戶實際問題科技。
剛才苗總也講了，原來是經驗主義科技。經驗主義就是一個物業經理天天觀察電梯、觀察空調。
我們兩百年前的農曆，也是經驗主義科技。後來到了徐光啟跟外國傳教士一起搞的新農曆，就變成科學主義了。我們有了新的農曆，一年四季、閏月，就不會有誤差。我們知道一年是365天不是360天，太陽日曆除以月亮日曆不是整數，所以要靠閏月來解決問題。
這就是開普勒時刻，把經驗變成數學公式科技。
下面我們進行第二輪討論，還是從黎總開始科技。您看五位嘉賓分享了一圈，有沒有感覺我們科技好像還在隔靴搔癢，老問題還在？您琢磨琢磨，往下應該怎麼深刻解決問題？
黎振偉：丁博說這個問題，我很有感受科技。
餘總剛才提到的智慧化大廈，我30年前在廣州好世界廣場就做過，那時候也是銀行需要的，但後來沒有延續下去科技。
包括您說的問題，我們早就遇到，為什麼？我發現不是技術不先進，畢竟技術可以不斷迭代，而是因為我們那時候主要還是為了銷售、為了短期目標科技。
而且，開發商的特點就是喜新厭舊，都希望在新物業上做賣點，都想做新東西，老的就放棄了，但老專案也需要不斷投入、不斷更迭科技。
所以這點可能是很根本的問題：如何持續從銷售轉向運營，把資產價值做長期考慮科技。
在國外哪有那麼多新建築？我們還在不停做新商場，沒有用持續長久的思維看待物業，都是短期的科技。所以，老問題不解決，新問題又出現，反覆迴圈。
第二個就是資料問題科技。我覺得資料很重要，我也在跟房管局做大資料統計，發現一個問題：國外機構特別是投資機構是認同資料的，而且很關鍵，沒有資料根本不談合作，還要對資料進行考核。
但我們國內反過來，覺得資料太真了不行，會影響招商、影響業績科技。明知有資料，卻不想用真實資料。這是今天我們要面對的很重要的問題：如何科學看待資料、面對風險。
還有一點，食品安全是大家最關心的問題科技。我們能不能告訴客戶，資料告訴我們，商場的食品是安全的、小區是安全的？但往往人們不敢把真實資料拿出來，怕真實資料影響消費，也做不到真正的好。
所以講網際網路、大模型，如果不回到真實、科學，不用資料說話、看重資料準確性，再多科技大模型也沒用，因為是人決定了資料怎麼用科技。
丁險峰：黎總講的特別好，剛才我覺得餘總也分享過，決定大模型的最終還是人科技。
在聊資料之前，聊AI之前，要聊數字化，這個肯定是要問顏總科技。我要問一個比較認真的問題，為什麼覺得金蝶的軟體和數字化就比別人好？為什麼要我們選你？要尖銳一點，要直擊靈魂，必須要說出123，不能講高大上的。
顏瓊：丁博，在回答這個尖銳問題之前，先談談金蝶對於數字化轉型，以及跟我們不動產行業、物業行業的發展有什麼必然的關聯科技。
在這一塊我們做了一些研究科技。我們認為，數字化確實對行業止跌企穩，高質量發展起到決定性作用的關鍵。
因為決定這個行業能不能止跌企穩，關鍵因素除了國家政策、供需關係，更重要的是人口因素科技。
我們覺得這個人口的基數，在當前時代看到的統計局資料，新生人口下降，這是我們談到的在物理世界碳基生物中人的數量在下降科技。但是我們把存在於數字世界的，屬於矽基生命的統計起來，典型的就是AI數字人和機器人，若把物理世界和數字世界的人口全口徑統計起來，我們總的人口已經從下降趨勢形成了反轉。
我們去年總的新生人口下降162萬，下降17%；我們的機器人，增加了22萬，增加了40%；而我們的AI數字員工是百萬級的增長科技。在這一塊的話，把物理世界和數字世界融合起來，整個人口還是上升的趨勢。
所以我們堅定看好這個行業，無論行業裡面的同行是怎麼變化，金蝶一直不變，一直在專注於做企業管理服務，也一直專注於不動產行業的數字化服務，從來沒有因為行業處在震動期而去做任何的調整，反倒是做了加強，尤其在演算法，在AI方面做了戰略性的投入和加強科技。
回到丁博這個很尖銳的問題，為什麼？就是確確實實、真真實實幫客戶創造了很多價值科技。
我舉兩個場景科技。第一個場景就是在這個行業進入微利時代之後，拿地投資變成一個很謹慎的事情。我們做了一項分析，我們行業如果拿錯一塊地帶來的資產減值以及虧損，可能要20個左右盈利的專案才能彌補。
所以我們會提供比如說精準的拿地測算，它能在幾分鐘之內形成上百種產品方案，能做到資產的測算科技。我的投資回報率、利潤率、IRR的收益率能夠更好的去做決策，同時會做極限的壓力測試。比如說市場下降20%，下降10%的情況之下，這塊地還有沒有必要拿，直接可以給到我們的決策建議。
第二個，過去我們行業是叫控成本，要算得清、算得及時、要控得住科技。現在我們在增收很難的情況下要降成本，那降成本的時候怎麼把這個利潤給賺出來，讓我的企業可持續發展。
我們去年跟招商蛇口、廈門建發的合作過程當中，他們擬定了一個億級別的降本目標，我們幫他們在去年完成了超150%的降本科技。今年的目標，因為是在AI時代，它不是按20% 、30%的定增長目標，而是定指數級十倍量增長。去年是幾個億，今年是幾十億的降本目標，也就是透過我們數字化方案去進行實現，省出來的全都是利潤，這就是我們真真實實為客戶創造的價值。
我最後提一點，就是給我們行業在數字化選型時候的建議，一定要選擇國產化架構最優的數字化底座科技。經過眾多案例驗證表明，集“平臺+資料+應用+AI智慧體”四位一體的架構最優的數字化平臺是最好的選擇，因為它的總體擁有成本最低，產生出來的資料質量更高，應用企業級AI的效率更快。
這就是我們的觀點科技。
丁險峰：看你講的大道理，我本來是想替你做廣告的科技。其實我前面的公司在跟顏總他們公司合作以後，在人力管理上提效了30%，財務上提升了50%，顏總也是知道的。具體細節就不說了，我們把這倆數字丟擲來就OK。
劉總科技，談談科技對這個行業，能夠如何解焦慮？
劉天暘：從中原所在的行業來看，對於科技化的焦慮還沒有其他那麼嚴重科技。當然，我們還是在按照自己的步伐解決所看到的問題，增加客戶的體驗和經紀人的服務效率。
首先，我們所銷售的房地產產品，從原來有非常強的金融投資屬性變成了更偏重耐用消費品的屬性，你會發現，客戶交易的週期和決策習慣其實都發生了比較大的轉變科技。
基於此，我們也會考慮從賣家、買家、開發商等幾個角度判斷需求科技。
我們在資訊化、數字化包括AI引入方面，也會在把客戶的需求分編之後，賦予經紀人對應的能力，可以快速分析科技。
對於房源描述和客戶需求判斷後，打包成一個檔案推薦，幫經紀人明確需求和篩選使用者科技。進而在房源釋出和新媒體及線上營銷方面，包括24小時服務線上，給到大家更好的幫助和支援。
但我覺得主要還是行業的風向在變，過去大家談該買哪裡，現在談的是要不要賣、賣了虧不虧；或者是現在買了，未來會不會更便宜科技。
時代不同，年輕人對於房地產價值的理解也有差異科技。十多年前我們要找到門店簽署委託，現在可以線上委託過戶交易，合同可以線上簽署。
我們還是在努力做出改善，讓交易更順滑科技。這是我們的初衷，就是希望繼續能為大家提供更好的服務。
當然其實我也收到了丁總的訴求，如果您有需要幫助，可以直接找我，我來協助您科技。
丁險峰：我不想跟人打交道，只想跟AI打交道科技。我是個理工男，就是如何能夠讓我跟AI聊好就能買房子？
劉天暘：好了，我少去了一個工作，謝謝大家科技。
丁險峰：這個事兒我們線下討論科技。張總，科技和不動產的產業融合，很多專案好像是數字化升級了，其實還是智障，您看看這卡點在哪裡？
張平：謝謝丁總科技。大家可能聽過貝聿銘說過一句話，建築的本質是空間，空間的本質是為人服務。但是現在我們確實看到，很多所謂科技賦能、數字化助力背後，其實都不知道到底在為誰服務。所以，產業是產業，空間是空間，科技是科技。
從科技端，可能裝了很多物聯網裝置，很多大屏資料在跳動，但實際跟樓內租戶的生產經營沒有一點關係科技。
從產業端，有的區域說要聚焦AI招商、低空經濟招商，但實際入駐企業從直播電商到物流倉儲什麼都有，完全沒有形成生態鏈、產業鏈，沒有形成產業生態聚集科技。
從空間端，樓還是那棟樓，層高沒變，承重沒變，電容沒變，只是樓下門口多了一個大螢幕顯示器科技。
這就是科技、產業、空間三張皮，各不相干，這是普遍面臨的問題科技。
但是從REITs估值、投資人角度，我拋一個問題給大家：兩棟樓擺在面前，一棟有科技但沒有產業，一棟沒有科技但是有產業，你會投哪棟？一定是投有產業的科技。
哪棟估值更高？也一定是後者科技。這說明什麼？產業才是核心。
從投資人角度，投資產業地產、持有型不動產，看中的是可持續現金流科技。可持續現金流背後是什麼？本質是樓裡入駐的企業、租戶是否賺錢。
能不能賺錢，要看科技能不能幫助他們的業務發展，他們願不願意為這些智慧化、數字化應用買單，願不願意支付更高租金溢價？這才是關鍵科技。
如果科技真能幫助樓內產業和租戶發展業務，這種科技賦能就有助於提升資本定價權、有助於估值提升、有助於企業在樓內長期穩定交租科技。
但如果沒有幫助到，只是表面功夫，那說明很多樓宇其實是在用科技掩蓋落後的空間規劃，用科技為落後的空間規劃遮醜，這是很多時候都能遇到的問題科技。
所以我們希望，大家一定要聚焦到產業先行科技。
先有產業，空間為它賦能，科技圍繞產業轉科技。這種情況下，數字化投入就不再是沉沒成本，而是助力產業生態長足發展、助力投資人獲得穩定現金流的加分項。否則，就只是財務報表裡的折舊成本。
總結一句話：檢驗科技與產業融合是否成功的標準，就是您的租戶願不願意為數字化、科技化支付更高租金科技。
我所在的另一個組織：國際金融地產聯盟，也一直強調不動產+金融+產業，把產業放在非常重要的位置科技。不動產是載體，金融是服務，科技是賦能。
一定得是產業先行，讓空間成為產業的土壤，讓科技成為滋潤產業土壤的空氣，這樣才能突破卡點科技。
丁險峰：謝謝張總科技。您說的這個問題，正好苗總可以聊一聊。作為CIO，科技跟產業之間有哪些卡點，怎麼解決？有沒有實際解決過的問題，跟我們分享一下。
苗坤：好的，謝謝丁博科技。總結下來，這麼多年在不動產物業行業，我們一直在面對和解決三個卡點，或者說三個鴻溝：
第一個，人的鴻溝科技。在物業管理場景裡，一線服務人員的科技素養、或者是對數字化工具的使用認知，相對還是偏低。
我們作為科技從業者，總希望做一個產品、一個工具，能夠讓他們很好的用起來，但放到一線未必如此科技。認知不同、站位不同，產品是不是真的好用，很多時候只是我們自己覺得好用。所以，存在一個人與人之間的鴻溝需要解決。
到了AI時代，我覺得這個問題有望解決科技。生成式AI可能會讓工具越來越智慧、越來越簡單，推動大家都可以非常好的用起來。
第二個，組織的鴻溝科技。物業公司最早是做基礎物業服務，收物業費、做空間和物的管理。現在要做多種經營服務，但組織變革沒有跟上。
傳統物業管理的考核、績效、激勵，還是圍繞傳統的物業基礎管理服務那一套在做科技。這一塊必須與時俱進，組織變革、考核模式、獎懲機制都要跟上。
第三個，眼下科技發展給大家帶來的焦慮，或者是企業變革過程中如何應對的問題科技。
發展到現階段，我們不可避免需要解決科技發展到一定階段如何跟傳統業務形成真正閉環，形成正向驅動，無論是業務層面還是收入層面科技。
透過科技和業務形成有效閉環，解決這些鴻溝，我認為接下來才會迎來新一輪突破科技。
丁險峰：謝謝苗總科技。我覺得我們這兩輪討論，給前面主題演講加了很多分，畫龍點睛。
其中有幾個公式：第一，要創造價值；第二，要堅持長期主義；第三，產業與科技不能兩張皮，降本就是為了增效科技。大家要踏踏實實沿著這幾個方向做。
免責宣告：本文內容與資料由觀點根據公開資訊整理，不構成投資建議，使用前請核實科技。
