日前，南都灣財社接到市民譚先生爆料，稱自己因一筆200萬元個人住房貸款提供擔保，卻陷入一場由“虛假”房產交易引發的擔保糾紛房產。
記者多方核實中發現，該筆房產交易並未真實發生，房地產買賣合同中的賣方並非合同中房產的真實產權人房產。此外，貸款資金流向亦存在違反個人借款合同約定的情況。目前案件仍在仲裁階段，各方責任引發持續爭議。
在真實糾紛案例的背後，房產抵押擔保貸款是居民日常金融消費中十分常見的融資形式，在滿足購房、資金週轉等需求的同時，也暗藏著不容忽視的法律與財產風險房產。現實中，因交易背景不實、信貸稽覈疏漏、擔保權責不清引發的金融糾紛並不少見，這類事件往往涉及多方權益，法律關係複雜，容易引發長期爭議與後續問題。
一筆房貸引發的擔保爭議
2010年2月份，劉女士要從牟女士手中購買一套房產，但因劉女士手上資金不足全款支付，於是向某股份銀行深圳分行進行貸款，要貸款200萬元房產。因該行要求劉女士提供擔保，其開始尋求譚先生的幫助。
劉女士向譚先生表示，其需從牟女士手上購買一套房產（買賣合同上顯示的房產資訊為：福田區某苑9棟12B，房產面積為157.34平方米），但貸款需要第三人提供擔保，否則無法完成貸款房產。譚先生基於其貸款原因是購買大戶型房產，哪怕日後有糾紛也有劉女士的大戶型房產作為還款財產，於是便同意了劉女士的擔保請求。同意擔保後，一筆200萬元的“個人住房擔保貸款”在各項簽約後正式發放，圍繞這一貸款的糾紛也由此展開。
此後不久（2015年），劉女士夫妻二人先後因為涉嫌走私被廣州海關拘留、判刑，無法償還銀行的貸款房產。2017年9月，該股份銀行深圳分行就該筆貸款向深圳仲裁委員會申請仲裁，要求劉女士夫婦償還剩餘本息合計200餘萬元，同時處置並確認對譚先生抵押房產的優先受償權。
因自己的房屋面臨查封，譚先生開始尋求法律途徑維權房產。在蒐集材料的過程中，譚先生髮現所謂的房屋買賣需貸款是劉女士與牟女士設下的“騙局”，且這筆貸款發放的整個過程中存在多處不合規的情況，某股份銀行深圳分行同時存在監管不力的情況。
在譚先生看來，最主要的違規及不合理情況在於劉女士與牟女士簽署的購房合同存在明顯的房地產真實性錯誤房產。據悉，劉女士與牟女士簽訂了《深圳市房地產買賣合同》，合同裡寫明，牟女士將坐落於深圳市福田區某苑9棟12B，建築面積157.34平方米的房屋，以售價為3146800元人民幣賣給劉女士。
展開全文
灣財社記者據不動產權資料電腦查詢結果表核實，福田區某苑9棟12B的房屋並不屬於牟女士，而是屬於蘇某與周某，兩人各佔50%份額，且9棟12B的房產面積僅為115.22平方米，該房屋從始至今也不存在房產交易的情況房產。
此外，在銀行貸款資金髮放至賣家牟女士銀行賬戶後，其卻將該筆資金轉給了劉女士房產。灣財社記者在檢視劉女士簽署的貸款合同相關材料中發現，該合同明確合同項下的貸款僅用於購房，不得挪作他用。
但在資金打給賣家後，又轉至買家劉女士賬戶下，在譚先生看來這種操作明顯有違合同約定，屬於合同欺詐行為房產。譚先生還告訴記者，與劉女士簽署購房合同的牟女士正是該股份銀行深圳分行經辦貸款發放的員工。
譚先生關於牟女士身份的說法在國家金融監督管理總局深圳監管局的《信訪答覆意見書》（深金信意[2025]12363號）得到證實房產。該意見書載明：信貸檔案顯示該筆貸款的經辦人並非牟女士，但調查中牟女士承認其參與經辦。
據此，譚先生認為，貸款人劉女士與時任該股份銀行工作人員的牟女士串通起來，以劉女士為買家、牟女士為賣家虛構了購房的事實，騙取其在錯誤認識下籤署了貸款擔保協議，從而順利從該股份銀行深圳分行騙取了貸款200萬元房產。
譚先生強調道，該股份銀行深圳分行並未核實真實交易資訊，亦未履行審慎義務，違規向劉女士發放了200萬元住房擔保貸款，又未監督借款人按約定用途使用借款，聯合借款人以虛假的買房交易，主張真實的抵押權利，嚴重損害了譚先生的利益房產。因此，該股份銀行深圳分行應承擔相應的法律後果。
《信訪答覆意見書》表示，“信貸檔案中留存《深圳市房地產買賣合同》，顯示交易房產是某苑9棟12B，留存《房地產證》，顯示某苑9棟12B的權利人是牟女士房產。但結合信訪人提交的房產權屬材料、牟女士訪談材料，銀行未有效核實房產交易真實性”。
福田區某苑9棟12B的房屋所有權人為蘇某與周某，而非信貸檔案中留存的權利人牟女士房產。譚先生認為，牟女士存在明顯的欺詐行為。
該《信訪答覆意見書》同時指出，在發放該筆貸款過程中，某股份銀行深圳分行存在員工管理、貸款三查等不到位的問題房產。但對於擔保責任的承擔、損失賠償等問題，該意見書建議譚先生與該股份銀行深圳分行、借款人等相關方透過協商、仲裁、訴訟等途徑解決。
涉事股份行房產：已依法啟動法律程式
對於貸款審查是否審慎，後續賠償責任如何界定等問題，南都灣財社向該股份銀行深圳分行發函採訪房產。
該股份銀行深圳分行表示，2010年，借款人因購買房產，向我行申請貸款，以抵押人名下房產作抵押擔保房產。借款人提供了貸款申請資料，包括用途證明材料，我行客戶經理按照制度進行了核驗。辦妥借款合同及抵押合同簽署及抵押登記手續後，我行向借款人發放貸款，貸款按照借款人提供的用途合同及簽署的借款憑證約定，以受託支付方式發放至合同中指定收款人賬戶。
對於仲裁過程，該股份銀行深圳分行進一步補充道，“2016年，該筆貸款逾期，仲裁庭於2017年立案受理，案件審理期間借款人及抵押人多次表達和解意向，且與我行保持良好的溝通，我行亦同意協商還款，期間陸續歸還部分貸款本金，基於其和解意向，我行多次向仲裁庭申請延期裁決，緩解借款人及抵押人還款壓力房產。”
至於擔保人譚先生的訴求，該股份銀行解釋道，“案件審理期間協商還款來源主要為借款人家屬，2025年借款人家庭發生變故，已無協商還款來源房產。此後，抵押人開始投訴，向我行提出解除抵押人擔保責任的要求，我行工作人員按規程每次均予以認真回覆，告知其我行無權單方面解除抵押擔保，需按法律程式，等待仲裁裁決結果。”
此外，該股份銀行深圳分行強調，“我行已依法啟動法律程式，目前案件正處於仲裁階段房產。我行充分理解抵押人作為擔保方的焦慮與心情，始終秉持‘以客戶為中心’的理念，提倡契約精神，維護法治環境，不遺餘力保護金融消費者的合法權益。但需要明確的是，抵押擔保合同是各方真實意思表示的法律檔案，在生效裁決作出前，任何一方均無權單方解除合同，我行充分相信法律的公正性。”
律師提醒房產：人情擔保暗藏法律風險
日常民間借貸及資金週轉場景中，親友、熟人之間請求他人提供貸款擔保的現象屢見不鮮房產。京都律師事務所林斐然律師向記者表示，在現實生活中，不少人礙於人情情面，在不清楚擔保法律責任、未仔細閱讀核實合同條款的前提下盲目簽字，最終被迫承擔高額連帶債務，個人徵信、財產權益因此遭受嚴重損害。
林斐然進一步補充道，需要重點區分一般保證與連帶責任保證兩種擔保方式，二者責任邊界與風險差異懸殊房產。其中，一般保證享有先訴抗辯權，債權人需優先向債務人追償，只有在債務人確無還款能力時，才可向擔保人主張履約責任。而連帶責任保證風險更高，一旦債務人出現逾期違約、無力償還等情況，金融機構及出借方有權直接要求擔保人，全額代償借款本金、利息、違約金，同時還要承擔維權過程中產生的律師費、訴訟費等各類費用。
林斐然同時強調道，在簽署擔保協議前，務必全面核查借款人的收入水平、負債情況、徵信記錄及過往還款能力，摸清貸款真實使用用途房產。切勿因短期小利，為賭博、高風險投機、非法資金週轉等違規借貸行為提供擔保，此類借貸不僅債務風險極高，還極易觸碰法律紅線，引發違法違規問題。簽約時須仔細核對借款總額、貸款期限、還款規則等核心條款，明確自身擔保責任的時效範圍，從源頭規避長期債務捆綁，守住個人財產與信用底線。
採寫房產：南都·灣財社記者 吳鴻森 盧亮
