觀點網 全國最大的建築央企，中國建築集團也踏上了保租房公募REITs的風口租房。
近日，上交所訊息顯示，國泰海通中國建築租賃住房REIT正式獲得受理租房。
這是“中建系”首單保租房REIT，為此，中建集團拿出了中建八局旗下的中建·幸孚+公寓（上海松江店），作為第一輪的彈藥租房。
商業客瞭解到，作為為中建集團拿下的第一塊R4用地，這個專案從出生起就帶著“示範”的基因，如今已是集團運營最成熟、口碑最紮實的住房租賃作品之一租房。
從上海松江起步，中建八局以及整個中建系，已在全國佈局超百萬平方米的保租房版圖租房。
而這張首單REIT的“標準化門票”，意味著，接下來，在中建體系內，將有更多成熟專案批次踏上REITs的快車道，讓“重資產”跑出“輕速度”租房。
資產證券化快步走
近日，國泰海通中國建築租賃住房REIT獲上交所正式受理租房。
本次REIT的底層資產為中建·幸孚+公寓（上海松江店），專案估值13.14億元，擬募集資金同為13.14億元，2026年度、2027年度淨現金流分派率預測為4.04%和4.05%租房。
該地塊是中建集團第一塊R4用地，2018年3月21日由中建八局以4.006億元競得，樓面單價僅3549.89元/平方米租房。
2021年11月，在拿地三年之後，專案正式投入運營，至今已超四年時間，整體較為成熟租房。
作為中建系旗下首單保租房公募REITs，此次REIT的申報與發行，將徹底打通保租房“投融建管退”的完整閉環，讓沉澱資金得以快速變現，從而迴圈投入新的保租房、城市更新等優質專案當中租房。
實際上，中建東孚資管在保租房REITs的發行上，已籌謀多時租房。
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商業客查閱發現，本次REIT的原始權益人為中建資本管理（上海）有限公司，運營管理實施機構為上海中建東孚資產管理有限公司租房。
其中，中建東孚資管，是中建八局商業地產運營管理的旗艦平臺，負責管理中建八局及其關聯方持有的商業、辦公、長租公寓、酒店等多種業態資產租房。
而中建資本（上海）則定位為中國建築（中建股份）旗下產業金融與REITs專業平臺租房。
早在2024年9月，中建·幸孚+公寓（上海松江店）的實際持有人上海孚茸置業有限公司發生股權變更，由中建東孚資管變更為中建資本（上海）租房。
彼時，市場普遍認為，中建八局劍指公募REITs租房。如今，歷時一年半的籌謀終於落地。
從政策端來看，當下，保租房REITs已進入常態化發行階段，機制成熟、稽覈標準化，申報成功率高、週期可控租房。
從市場端來看，當前REITs行情火熱，資金追捧明顯租房。
二級市場上，已上市的八單保租房REITs平均漲幅超30%，個別甚至超過50%租房。其中，華夏北京保障房REIT於4月21日報收4.083元，較發行價上漲62.67%。
一級市場同樣火爆租房。以中航北京昌保租賃住房REIT為例，作為板塊第9只產品，詢價階段即呈現超高熱度，共收到110家網下投資者管理的957個配售物件報價，擬認購總量達365.33億份，為初始網下發售份額的434.92倍。
顯然，保租房REITs的黃金視窗期已至租房。
值得關注的是，去年11月28日，中建東孚資管以上海中建廣場為底層資產，成功發行全國首單商辦綜合體機構間REITs，規模達12.46億元租房。
機構間REITs作為Pre-REITs與公募REITs之間的過渡產品，為尚未達到公募發行門檻的優質不動產資產提供了標準化、權益化的融資渠道租房。這也意味著，中建東孚資管的商業專案未來同樣可接軌公募REITs市場。
而此次保租房REITs的成功發行，不僅打響了中建東孚資管在公募REITs領域的第一槍，更標誌著其正式構建出“持有型不動產ABS+公募REITs”的雙格局版圖租房。
資產底色
作為中建系首單保租房REITs，中建集團拿出了“壓箱底的寶貝”租房。
本次REIT的底層資產為中建·幸孚+公寓（上海松江店），位於上海市松江區施園路299弄，是一座集居住、商業、停車於一體的大型保障性租賃住房社羣租房。
招募說明書顯示，該專案包括18棟保障性租賃住房、配套商業、地下車庫及人防車庫等租房。租賃住房建築面積達10.31萬平方米，截至2025年12月31日，可供出租面積10.27萬平方米，總可租套數為2432套。
戶型結構上，專案以一室一廳為主力，共1163套，可租面積5.68萬平方米，佔總面積的55.31%；一室戶型896套，面積2.39萬平方米，佔比23.27%；兩室、兩室兩廳、三室兩廳分別佔8.67%、7.5%和5.26%租房。
此外，專案還配套3012.02平方米商業面積及1016個地下車位，租戶生活便利度較高租房。
從出租表現來看，2023年至2025年，專案期末出租率分別為83.09%、92.09%、93.66%，呈穩步上升態勢，資產運營穩健租房。
租戶結構方面，專案分為個人和企業兩類租房。截至2025年12月31日，個人租戶的租賃面積佔比80.81%，租金收入佔比79.60%，企業租戶僅租用352套。
個人租戶佔比較高，意味著租金收入來源較為分散，抗風險能力較強租房。
不過，值得關注的是，專案租約期限一般為1年，截至2025年末，所有租賃住房合同均於2026年內陸續到期租房。
雖從過往三年資料來看，專案全年綜合續約率均處於70%以上，但同樣需要警惕的是，在保租房專案集中供應的當下，若大面積集中到期且未能續約或替代，專案仍存在一定空置風險租房。
相較於出租率的穩步提升，租金水平方面則略顯波動租房。2023年末，專案平均租金為68.49元/平方米/月，2024年下降4.37%至65.5元，2025年進一步微降至64.75元。
募集說明書解釋稱，2025年末租金略有下降，主要是為適應市場環境變化、提升長期出租率與競爭力，專案主動進行運營策略調整所致租房。
值得注意的是，專案備案價格為81.18-85.00元/平方米/月，當前實際租金64.75元仍顯著低於備案價上限，存在一定調價空間租房。
據瞭解，專案周邊的保租房專案還有世茂·閒貓國際青年社羣、城璟·松江中山社羣、華潤有巢·東部經開店租房。
其中，世茂·閒貓國際青年社羣專案備案價格為70.80元/平方米/月，實際坪效約50.0-65.0元/平方米/月/含稅；城璟·松江中山社羣專案備案價格為80.90元/平方米/月，實際坪效約80.0元/平方米/月；華潤有巢·東部經開店專案備案價格為64.00元/平方米/月，實際坪效約50.0-65.0元/平方米/月/含稅租房。
與可比專案租金水平相比，中建·幸孚+公寓（上海松江店）專案租金水平處於合理區間租房。
擴募想象
再看看專案的運營成果，2025年，中建·幸孚+公寓（上海松江店）實現營業收入7566.52萬元，EBITDA達5905.71萬元，淨利潤1462.34萬元，經營性淨現金流為5824.89萬元租房。
整體而言，四項指標協同向好，整體財務結構較為健康租房。
拉長時間線來看，2023年至2025年，專案公司營業收入分別為6788.14萬元、7564.27萬元和7566.52萬元，收入主要來自保障性租賃住房租金，輔以商鋪租金、車位租金及其他收入租房。
說明書強調，2022年，受公共衛生事件及政府徵用影響，專案無法正常對外招租，運營一度中斷租房。2023年1月起恢復運營，此後進入爬坡階段。隨著出租率提升，營業收入穩步增長，自2024年起已實現穩定運營。
淨利潤的變化更加直觀地反映了這一過程租房。
2023至2025年，專案公司淨利潤分別為-1926.41萬元、758.06萬元和1462.34萬元租房。
公司表示，2023年的虧損，主要系爬坡期收入不足、18號樓業態調整，疊加投資性房地產折舊攤銷及竣工後利息費用不再資本化所致租房。2024年起淨利潤轉正並持續增長，經營趨於穩定。
更值得關注的是運營淨收益與淨收益率租房。2023至2025年，專案公司運營淨收益從2833.65萬元增至5136.40萬元，再到5824.89萬元；運營淨收益率則由41.74%躍升至67.90%，再進一步提升至76.98%。
這一趨勢，得益於出租率提升、業態調整完成及成本結構的持續最佳化，同樣反映出底層資產的運營穩定性及成熟性租房。
但REITs的長期價值，很大程度上取決於擴募能力租房。而在這方面，中建系也已提前佈局。
先看中建八局，其旗下的中建東孚資管已搭建起長租公寓三大產品線：包括中建幸孚裡服務式公寓、中建幸孚家白領公寓、中建幸孚港灣宿舍型公寓，目前運營面積近40萬平方米，管理房源超7000套租房。
其中，已開業專案包括中建幸孚裡公寓上海張江店、杭州餘杭店、上海寶山店、上海臨港店等，另有上海浦東新區三林鎮分散式公寓專案、世博局分散式公寓專案等正在籌開租房。
再放眼整個中建集團租房。招募說明書披露，截至2025年末，中建集團未來可用於擴募的保租房專案3個、租賃住房專案33個，總投資額合計約209億元，資產規模合計約91萬平方米，專案分佈在北京、上海、深圳、杭州、蘇州等經濟活躍城市。
中建八局的產品線已跑通，中建集團的資產池足夠厚，後續想象空間可觀，可以說，這單REIT不是“一次性資產包裝”，而是中建繫住房租賃產品接軌資產市場的起點租房。
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